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Checkliste Immobilienkauf

Checkliste: Immobilienkauf

Worauf Sie vor, während und nach dem Kauf achten müssen

1. VOR DEM KAUF - Vorbereitung

Finanzielle Vorbereitung:

  • Eigenkapital realistisch kalkulieren (mindestens 20-30% empfohlen)
  • Finanzierungszusage der Bank einholen
  • Nebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notar (ca. 1,5%), Grundbuch (ca. 0,5%), ggf. Makler (3,57-7,14%)
  • Laufende Kosten berücksichtigen (Instandhaltung, Rücklagen, Versicherungen)

Objektsuche:

  • Lage genau prüfen (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Zukunftsentwicklung)
  • Mehrere Objekte vergleichen
  • Marktpreise recherchieren (Immobilienportale, Gutachterausschüsse)

2. BESICHTIGUNG - Darauf achten

Äußere Begutachtung:

  • Zustand der Fassade, Dach, Fenster
  • Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk
  • Zustand von Balkon/Terrasse
  • Kellerräume auf Feuchtigkeit prüfen

Innere Begutachtung:

  • Grundriss und Raumaufteilung (praktikabel?)
  • Zustand der Böden, Wände, Decken
  • Sanitär- und Elektroinstallationen (Alter?)
  • Heizungsanlage (Typ, Alter, Verbrauch)
  • Schimmel oder Feuchtigkeitsspuren

Wichtige Fragen stellen:

  • Baujahr und letzte Modernisierungen?
  • Energieausweis vorhanden? (Verbrauchswert beachten)
  • Welche Sanierungen stehen an?
  • Bei Eigentumswohnung: Höhe der Hausgeld-/Instandhaltungsrücklage?
  • Warum wird verkauft?
  • Gibt es Altlasten oder Baumängel?

Zum Termin mitbringen:

  • Checkliste, Maßband, Kamera
  • Ggf. Sachverständigen hinzuziehen

3. VERKAUFSGESPRÄCH & VERHANDLUNG

Unterlagen anfordern:

  • Grundbuchauszug (Eigentümer, Lasten, Rechte)
  • Baulastenverzeichnis
  • Energieausweis (Pflicht!)
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (3-5 Jahre)
  • Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
  • Bauzeichnungen, Baubeschreibung
  • Nachweise über Modernisierungen

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

  • WEG-Beschlüsse zu anstehenden Sanierungen
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Hausgeldabrechnung
  • Hausordnung

Verhandlung:

  • Nicht überstürzen, Bedenkzeit nehmen
  • Mängel als Verhandlungsbasis nutzen
  • Schriftliches Angebot abgeben
  • Kaufpreiszahlung und Übergabetermin klären

4. KAUFABWICKLUNG - Rechtliche Schritte

Kaufvertragsentwurf:

  • Vom Notar mindestens 2 Wochen vor Beurkundung erhalten
  • In Ruhe prüfen (ggf. mit Anwalt)
  • Auf vollständige Objektbeschreibung achten
  • Gewährleistungsausschluss prüfen (üblich bei Privatverkauf)
  • Regelungen zu Mängeln schriftlich festhalten

Notartermin:

  • Personalausweis mitbringen
  • Kaufvertrag wird vorgelesen und erläutert
  • Fragen stellen bei Unklarheiten
  • Erst nach Unterschrift ist Vertrag bindend

Nach Beurkundung:

  • Notar bestellt Auflassungsvormerkung im Grundbuch (sichert Ihren Anspruch)
  • Finanzierungsbestätigung der Bank an Notar
  • Grunderwerbsteuer zahlen (Finanzamt schickt Bescheid)
  • Notar erhält Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt

Kaufpreiszahlung:

  • Erst zahlen, wenn Notar dazu auffordert
  • Nur auf Notaranderkonto überweisen (nie direkt an Verkäufer!)
  • Nach Zahlungseingang: Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Übergabe:

  • Übergabeprotokoll erstellen (Zählerstände, Mängel, übergebene Schlüssel)
  • Vollständigkeit prüfen (alle Schlüssel, Unterlagen, Bedienungsanleitungen)
  • Versicherungen ummelden
  • Versorgungsverträge abschließen

5. ZUSÄTZLICHE EMPFEHLUNGEN

Professionelle Hilfe:

  • Baugutachter für gründliche Prüfung (Kosten: 500-1.500€)
  • Anwalt für Vertragsprüfung bei Unsicherheiten
  • Steuerberater für steuerliche Optimierung

Absicherung:

  • Wohngebäudeversicherung vor Übergabe abschließen
  • Rechtsschutzversicherung prüfen

Zeitplanung:

  • Gesamtprozess dauert meist 1-3 Monate
  • Keine parallelen Kaufzusagen geben
  • Finanzierungszusage sollte länger gültig sein als erwartete Kaufabwicklung
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